Faisant partie des différents types de Société Civile Immobilière, la SCI familiale se distingue des SCI classiques par les membres qui la composent qui doivent obligatoirement avoir des liens de parenté ou d’alliance. Créer une SCI familiale est très intéressante, car elle permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision et de faciliter et réduire les coûts de transmission puisqu’il est moins onéreux de léguer des parts sociales que des biens immobiliers.
Éviter les inconvénients de l’indivision
La SCI est une société composée d’au moins deux associés et qui se dédie à la gestion de biens immobiliers dont elle est propriétaire. Il existe différents types de SCI : la SCI de gestion de location, la SCI construction-vente, la SCI d’attribution ou la SCI de jouissance à temps partagé. Lorsqu’elle est gérée par les membres d’une même famille, elle est désignée sous le nom de SCI familiale. Cette structure donne l’opportunité aux associés de mettre en commun leurs capitaux et d’augmenter leur capacité financière. Pour comprendre le fonctionnement d’une SCI familiale, il suffit de s’abonner sur des sites spécialisés.
Ce régime a comme principal avantage de permettre aux familles d’échapper à l’indivision. Cette situation juridique permet à plusieurs personnes d’acquérir un bien et d’en devenir propriétaires. Elle est aussi appliquée lors d’une succession. Le décès d’un parent engendre l’indivision chez les héritiers. Le problème est que la gestion d’un bien peut rapidement devenir chaotique. Toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité et cela peut provoquer des conflits en cas de désaccord. En SCI, seul le gérant est décisionnaire sur la gestion des biens détenus par la société. Les risques de mésentente entre les associés sont alors moindres.
Pas de vente forcée de l’immeuble
Les familles qui souhaitent conserver un patrimoine immobilier sur plusieurs générations ont intérêt à adopter la SCI familiale qui garantit la pérennité du bien. En indivision, un des indivisaires est libre de revendre sa quote-part et les autres ne peuvent pas opposer leur refus. Si jamais les indivisaires n’ont pas la possibilité de racheter ladite quote-part, il sera nécessaire de vendre le bien. En SCI, la vente forcée de l’immeuble est impossible. Un associé ne peut pas contraindre la société à céder le bien immobilier. Tout ce qu’il peut faire, c’est de vendre ses parts sociales aux associés ou aux membres de sa famille. Il est aussi possible pour lui de vendre ses parts sociales à de tiers extérieurs sous réserve d’obtenir l’accord des autres associés.
Une gestion plus aisée du patrimoine immobilier
Gérer un bien immobilier n’est pas de tout repos. Entre l’exploitation des logements, l’entretien et l’amélioration des immeubles, les obligations fiscales et le paiement des charges, il existe un éventail de tâches à réaliser. Administrer les bâtiments en famille engendre bien souvent des mésententes. C’est pourquoi il est préférable de déléguer la mission à une personne unique. Dans une SCI familiale, il est impératif de désigner un gérant via les statuts ou un acte annexe qui délimite ses pouvoirs. Ce gérant s’occupe de toutes les opérations de gestion du patrimoine immobilier et n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation des associés pour prendre des décisions. Toutefois, si les statuts le prévoient, il se peut que certaines actions doivent obtenir l’aval des associés avant d’être réalisables. Dans ce cadre, un vote lors d’une assemblée générale ordinaire (AGO) est effectué. Une fois de plus, la gestion d’une SCI est largement plus aisée qu’en indivision où chaque décision doit être adoptée à l’unanimité ou à la majorité des 2/3 entraînant fréquemment des blocages.
S’exonérer des droits de mutation
La SCI familiale donne l’opportunité de faciliter et d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier. Des parents opérant des donations successives à leurs descendants profitent d’abattements fiscaux sous forme d’exonération des droits de mutation. Normalement, un abattement de 100 000 euros par opération est appliqué dans le cadre d’une donation parents-enfants. L’astuce consiste à transmettre petit à petit les parts sociales à ses héritiers sans jamais outrepasser ce plafond fixé. Cette méthode supprime les droits de succession et évite aux enfants de devoir régler aussi cette charge au décès de leurs parents.
Un autre avantage de la SCI est qu’elle s’adapte à toutes les situations familiales en offrant la possibilité d’un démembrement de la propriété pour séparer jouissance, nue-propriété et droits politiques dans la société.